【极简故事】
2013年，李某在开发商a公司处购买了一套住房（以下称案涉房屋），并签订了《商品房买卖合同》。在李某支付了首付款并办理了商业贷款后，a公司与李某在房管局办理了登记备案手续。
后李某怠于偿还银行贷款，a公司被迫承担担保代偿责任。a公司代偿后，双方依据商品房买卖合同约定的解除条件，协商解除商品房买卖合同，并由李某配合办理撤销备案。
本以为“水到渠成”的事，但没想到遭遇了“重重险阻”。原来李某的债权人王某因李某未向其偿还欠款而向法院提起诉讼，并申请财产保全，法院查封了案涉房屋。
因为案涉房屋已经被查封，房管局告知a公司，案涉房屋没解封前不能注销备案，a公司不服，向法院提出执行异议。
【极简分析】
01
已备案未过户的商品房能否被查封？
可以。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋”，故法院可以对案涉房屋进行“预查封”。
02
预查封期间，能否依约解除房屋买卖合同？
法院预查封期间，商品房买卖合同当事人之间能否行使约定解除权？针对这一问题，法律法规均没有进行规定，因此在实务中一直存在争议。但2014年12月18日《人民法院报》第六版刊登的一篇文章对这一问题给了实务上的指导意见，即“预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。”
「理由一」被执行人合同权利未受到有害处分
如合同解除条件是订立《商品房买卖合同》时已经预设的，则条件成就时解除合同是购房人在预查封时即能预料到的风险，并没有因合同解除额外增加减损的可能，故约定解除权可以行使。
需特别注意一点，如预查封前合同当事人之间没有约定解除条件，而是预查封后再合意解除，则存在不能解除合同的风险。因为预查封后的合意解除是预查封时不可预期的，可能造成对被执行人合同利益的不当减损，不应被准许。
「理由二」合同约定的解除条件已经成就
合同法第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。
「理由三」商品房买卖合同的目的无法实现
首先，商品房合同出卖人订立合同目的是出售房屋、取得房款，现买受人已经违约不再支付贷款，导致出卖人不能取得房款，合同目的不能实现。
其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称商品房买卖解释）第二十三条明确规定买受人“未能订立担保贷款合同”（即无法足额支付房款）而导致买卖合同无法继续履行，对方可请求解除合同。而买受人因未履行还款义务导致出卖人承担连带保证责任，与不能签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法履行，在本质上是相同的。
03
合同解除后，能否要求法院解除预查封？
不可以。查封在前，解除在后，合同即便已经解除也不能改变查封已经存在的事实，且法院查封房屋的基础乃事后丧失，不影响查封效力。如a公司仅以商品房买卖合同已经解除为由，向法院申请解除查封，法院通常会驳回a公司申请。
【极简方案】
如何撤销“预查封房屋”的备案？
01
和解
因a公司的目的在于注销案涉房屋的备案，重新出售案涉房屋，故a公司可以选择与李某及李某的债权人王某达成和解，约定由a公司以应向李某退还的房款为限，代李某向王某偿还欠款。李某对王某的债务得到清偿后，王某向法院申请解封，a公司即可办理注销备案。
02
强制执行到期债权
如李某不同意上述和解方案，a公司可以与王某达成和解，约定由王某向法院申请强制执行李某的到期债权，即a公司应退还给李某的房款。
03
补足差额
若a公司应向李某退还的房款少于李某对王某的欠款，王某因欠款未达到全部清偿而拒绝向法院申请解封。为防止案涉房屋被李某其它债权人轮侯查（此时要注销备案将更难），a公司可与李某及王某达成协议，由a公司补足差额，并保留向李某追偿的权利。
04
提供担保
若无法和解，为防止案涉房屋被李某其它债权人轮侯查封，可以考虑先用其它担保物将查封财产置换出来，以便及时办理注销备案手续，减少损失。