同期，商业地产开发投资额和新开工面积则呈同比下降态势。商业地产市场运行出现宏观环境和企业投资行为背离、商业地产销售和投资背离、商业开发和住宅开发的背离，这背后折射出的是商业地产运行模式变革叠加商业供求关系调整对市场运行带来的持续冲击。同时，挑战中也孕育着机会，各类市场参与主体应该不断调整自己的发展坐标。
商办市场表现：投资、新开工下降，销售面积维持稳定▲▲▲
图：2013-2018年1-6月全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速
图：2013-2018年1-6月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比数据来源：creis中指数据，fdc.fang
从供应端来看，商业地产开发投资同比下降，新开工降幅显著扩大。2018年上半年，商业地产开发投资额9688亿元，同比下降9.9%，商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年同期的21.2%下降3.8个百分点至17.4%，其中商业营业用房占比下降2.7个百分点。新开工方面，上半年商业地产新开工面积11956万平方米，同比下降8.1%，商业地产新开工面积占房地产新开工面积12.5%，延续2016年以来的下降趋势，其中，商业营业用房占比下降幅度明显高于办公楼。
从需求端来看，商业地产销售规模仍保持高位。在“房子是用来住的，不是用来炒的”大背景下，政府继续执行差别化调控，加强市场监管，导致市场需求外溢，资本向商业地产倾斜。与此同时，随着城市居民消费水平的提高，以及大力推进“双创”等重要举措，2018年上半年期间全国商业地产销售面积达7206万平方米，商业地产销售规模依然较大，其中，商业营业用房的销售面积占比高于办公楼。
商业营业用房：新开工面积同比降幅扩大，销售增速明显放缓▲▲▲
图：2011-2018年1-6月全国商业营业用房新开工面积及其同比增速
数据来源：creis中指数据，fdc.fang
全国商业营业用房新开工面积同比降幅扩大。在消化库存的大背景下，2018年1-6月期间，全国商业营业用房新开工面积9218万平方米，同比下降8.4%，降幅较2017年同期扩大3.8个百分点。
从各省(直辖市、自治区)商业营业用房新开工情况来看，2018年1-5月，江苏、山东、广东、河南、四川等省份商业营业用房新开工规模远高于其它地区。另外，全国大部分省市的商业营业用房新开工面积同比均下降，且降幅均在20%以上，其中北京受商办调控政策影响，商业营业用房新开工面积同比下降66.0%，在各代表省市中降幅最大。
图：2011-2018年1-6月全国商业营业用房销售面积及其同比增速
数据来源：creis中指数据，fdc.fang
全国商业营业用房销售面积稳步增长，但同比增速放缓。2018年1-6月期间，全国商业营业用房销售面积为5257万平方米，同比增长2.4%，较2017年同期收窄30.1个百分点，但绝对量仍保持高位。
从各省(直辖市、自治区)商业营业用房销售情况来看，各省市大体可以分三类，一类省市成交规模在190万平方米以上，且同比增长均在10%以上，如四川、河南、山东、湖南、贵州等，其中四川和湖南增幅均超过了20%；第二类省市为成交面积在50-190万平方米之间，多数同比增长在20%以上，如江西、福建、辽宁、陕西、广西等，其中陕西省同比增长103.4%，增速位居全国之首；第三类成交规模低于50万平方米，且同比增长两极化分布明显，如山西同比增长63.2%，而北京和天津同比下降分别为68.4%和58.1%，且北京的同比降幅全国最大。
小结：开工销售比降至新低，供求关系渐趋合理。2018年1-6月期间，全国商业营业用房新开工面积9218万平方米，销售面积5257万平方米，开工销售比由2017年同期的1.96下降至1.75，在新开工逐步放缓、销售增长的情况下，全国新增商业营业用房的供求关系逐渐趋于缓和。
办公楼：开工、销售降温，一线城市受调控影响降幅显著▲▲▲
图：2011-2018年1-6月全国办公楼新开工面积及其同比增速
数据来源：creis中指数据，fdc.fang
全国办公楼新开工面积同比降幅扩大。2018年1-6月，全国办公楼新开工面积继续走低，新开工面积2738万平方米，同比下降7.4%，较2017同期扩大1.8个百分点。
从各省(直辖市、自治区)办公楼新开工情况来看，全国多数代表省市办公楼新开工面积同比下降显著。北京、上海等一线城市受政策影响，办公楼新开工面积同比分别下降66.5%和17.6%；甘肃、宁夏、辽宁等地同比降幅显著。2018年1-5月,华东地区的办公楼新开工规模，遥遥领先于全国其它地区，同比增长的省份数量亦较多，其中山东、江苏、浙江省办公楼新开工面积均超过150万平方米，。广东省的办公楼新开工面积居全国首位，新开工面积达295万平方米。山东、四川等地市场规模较大、产业水平稳步提升，企业数量众多，办公楼市场需求量大，新开工规模仍处于上升通道。海南受国家利好政策影响，办公楼新开工面积同比增长111.4%，增长幅度居全国首位。
图：2011-2018年1-6月全国办公楼销售面积及其同比增速
数据来源：creis中指数据，fdc.fang
全国办公楼销售面积同比转降，但规模仍处高位，海南、四川等地量价齐升。从各省(直辖市、自治区)办公楼销售情况来看，海南、宁夏、广西等地销售面积同比增长较为显著，北京、上海受政策影响较大，同比下降明显。2018年1-5月期间，四川、陕西、河南等省份办公楼销售面积大，同比增长四成以上，其中，四川的同比增幅超七成。此外，随着海南省利好政策的出台，办公楼市场销售面积同比增速明显，上半年同比增长高达321.7%。其中，北京同比下降80.1%，上海同比下降19.1%。
小结：开工销售比降至新低，供求关系较为稳定。上半年，全国办公楼新开工面积2738万平方米，销售面积1949万平方米，开工销售比由2017年同期的1.42降至1.40，在新开工放缓、销售放缓的情况下，全国办公楼市场的供求关系仍处稳定状态。
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